DIRITTO DI SUPERFICIE

Il diritto di superficie (lat. superficies), nell’ordinamento giuridico italiano, è un diritto reale di godimento (o diritto reale minore) disciplinato a partire dall’articolo 952 fino all’articolo 956 del codice civile italiano, che consiste nell’edificare e nel mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un fondo di proprietà altrui e di rivendicare la proprietà della costruzione o dell’opera, in base alla legge.

La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione, il quale afferma che un qualsiasi elemento appartiene al proprietario del fondo su cui giace tale elemento.

Post edificazione si parla, impropriamente, di proprietà superficiaria e non più di diritto di superficie, La proprietà superficiaria identifica l’opera realizzata sul fondo altrui, mentre per il suolo resta l’iscrizione di un onere (in questo caso il gravame, identificato come diritto di superficie).

Durata

Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).

Diversamente, il diritto di superficie su suolo pubblico segue il criterio che, se l’immobile non ha caratteristiche utili per bene comune, lo stesso andrebbe dismesso e posto tra gli immobili disponibili dell’Amministrazione, in base alle norme in materia, per essere venduto o trasferito. Nel caso contrario, l’Amministrazione preposta potrebbe temporaneamente (di anno in anno o per alcuni anni) cedere l’uso del bene pubblico a terzi. È da rilevare che per una coerente gestione del patrimonio pubblico, non è sempre corretto vincolare l’uso dell’immobile per un periodo troppo lungo, condizionando diverse politiche di futuri amministratori del bene pubblico o ponendo false aspettative al privato.

Con la procedura di esproprio lo Stato e gli Enti locali hanno (in ogni caso) la facoltà di acquisizione, in ogni momento (eventualmente con procedure d’urgenza) immobili, ritenuti di pubblica utilità; pertanto sembra incoerente la gestione di beni, senza una fattiva e concreta destinazione di pubblica utilità.

Costruzione su terreno gravato dal diritto

Per la costruzione di edifici in diritto temporaneo di superficie, il proprietario ha la possibilità di riscattare i diritti di superficie ed ottenere il pieno godimento della proprietà del bene, pagando al proprietario del terreno per la cessione dei relativi diritti di superficie. Diversamente, il diritto di superficie è prevalente rispetto ai diritti di proprietà di quanto costruitovi sopra.
Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo vendendo, insieme al manufatto, il relativo diritto di superficie.

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo). Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione.

Diritto di superficie su suolo del demanio o del patrimonio indisponibile

Il diritto di superficie, data la sua natura, è spesso esercitato per la regolarizzazione possessoria di manufatti insistenti sul terreno del demanio o del patrimonio indisponibile. A differenza di quanto praticato sul suolo privato, il diritto di superficie sul suolo pubblico considera sia il diritto privato che il diritto amministrativo pubblico; avrà carattere temporaneo e dovrà disporre di una concessione che disciplina l’occupazione del suolo pubblico. In definitiva risulta possibile la regolarizzazione possessoria di un manufatto su suolo pubblico, attraverso l’alienazione del diritto di superficie (diritto reale minore al pari di una vendita del diritto di servitù, ma con durata legata alla scadenza della concessione) nonché contestuale assegnazione in concessione (una specie di locazione) del suolo, dietro pagamento di un canone periodico. La regolarizzazione deve necessariamente valutare e verificare le relative autorizzazioni o/e permessi comunali, come i certificati di agibilità e “concessioni edilizie” che per competenza spettano all’Amministrazione comunale, in base all’art. 27 del D.P.R. 6/06/2001 n. 380.

Da notare che il pagamento della concessione (canone) potrebbe essere semplicemente del tipo “ricognitorio” per alcuni usi identificati come di “pubblico interesse”; il tutto per meglio disciplinare l’occupazione e l’uso della proprietà pubblica e la gestione del suolo, a cura di privati competenti. L’alienazione del diritto di superficie dovrà in ogni caso essere in stretta relazione con la concessione per l’uso del suolo (vedi art. 8 bis L.P. 18/76).

Spesso l’Amministrazione pubblica inserisce nel proprio disciplinare condizioni e vincoli sull’eventuale vendita tra privati, del diritto di superficie (su suolo pubblico) e sul trasferimento della concessione dell’area, su cui grava il diritto di superficie.

Risulta importante non confondere il diritto di superficie con il manufatto ivi eretto. Il fabbricato costituisce entità autonoma (al pari di normale edificio realizzato su area della stessa proprietà). L’edificio, che in virtù al diritto di superficie ha il sedime su proprietà di terzi, è concettualmente simile ad un prefabbricato o ad un camper e la proprietà del bene non si estende al possesso del suolo. (Valore di mercato di un immobile eretto con diritto di superficie: Vmi = Vm edificio* – Vm suolo).

Va da sé che alla scadenza della concessione avrà termine anche il diritto di superficie; in tale contesto riparte il diritto di accessione, con facoltà da parte dell’Ente pubblico di rivendicare il possesso delle infrastrutture, non rimosse prima.

*) Considerando l’edificio, valutato ai normali prezzi di mercato e come se lo stesso fosse eretto sul suolo in proprietà.

Diritti correlati

Il proprietario del terreno ha il diritto di chiedere la corresponsione di un canone (lat. salarium), così come di disporre una diversa destinazione d’uso del terreno, che potrebbe comportare la demolizione di quanto costruito al di sopra di esso, qualora non conforme ai precedenti accordi.

Nei condominii accade che i condomini siano comproprietari dell’area su cui insiste l’edificio (parte comune) ed abbiano, individualmente, diritto di proprietà della propria unità immobiliare, circostanza ben diversa dall’errata supposizione che siano superficiari dell’area di sedime (sono pertanto pieni ed esclusivi proprietari dei loro appartamenti, come d’altronde emerge dagli atti notarili di acquisto, con cui si vende la piena proprietà degli appartamenti, con relative parti comuni e non la vendita di un diritto di superficie).

Casi di esclusione

Nel codice civile in vigore non è più consentito, come per il codice civile italiano del 1865, il diritto di superficie per le piantagioni.
A tale proposito si ricorda di non confondere il diritto di superficie con Enfiteusi, diritto esercitato in agricoltura.